Среди многообразия недвижимости существует небольшой, но весьма дорогой сегмент рынка, в котором не принято привлекать внимание и афишировать сделки. Речь идет об исторических зданиях – особняках.
Формат особняков разнообразен, от подлинно исторических зданий до реконструированных и стилизованных строений. Самое распространенное использование – под представительские или коммерческие нужды частных компаний и, конечно, – комфортное жилье.
«На Каменном и Крестовском островах сосредоточено большинство объектов, предназначенных для личного проживания», – говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank SPb. Площади особняков в этом месте, в настоящий момент заявленных к продаже, 640 -1800 кв. м. Самый распространенный формат – 3 этажа с учетом мансарды, а стоимость домовладений может достигать 1 млрд рублей.
По словам специалиста, как правило в таких домах от четырех до шести спален, оборудованных гардеробными, просторные кухни-гостиные и залы для приема гостей, кабинет, комнаты для совместного семейного досуга, например музыкальный салон, детские игровые или помещения для занятия фитнесом. Существуют дома с зимними оранжереями. Как правило, в цокольном этаже здания располагается бассейн, сауна, бильярдная. Здесь же в отдельных помещениях сосредоточено инженерное оборудование, автономно обслуживающее дом. Приятным дополнением является собственный участок, но размеры этих участков, как правило, не очень большие.
Директор по развитию «Первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит» Ларисы Инченковой, на рынке практически всегда в продаже находятся несколько исторических особняков. Объекты могут продаваться годами. Главная причина – долгой экспозиции, помимо стоимости вопрос о вариантах их дальнейшего использования. «Много обстоятельств должно сойтись для того, чтобы нестандартный для рынка недвижимости объект, а исторический особняк является таким по определению и покупатель с нестандартным же запросом нашли друг друга», – говорит Лариса Инченкова. Еще один момент, влияющий на длительность экспозиции особняка, – стремление собственника реализовать его единым лотом. В аренду предпочитают не сдавать.
Однако как утверждает Лариса Инченкова, помимо комфорта покупатель исторического здания должен быть готов к многочисленным ограничениям со стороны КГИОП. «Которые сужают возможности по адаптации пространства под собственные нужды. Во многих случаях придется брать на себя и капитальный ремонт с реставрацией», – добавляет эксперт.
На страже порядка
Действительно, право владения историческим зданием еще не означает, что собственник может делать, что ему пожелается. Как рассказала «ПД» начальник отдела по связям с общественностью КГИОП Ксения Черепанова, в Петербурге используется комплексный подход принятия мер при выявлении нарушений требований законодательства по сохранению объектов культурного наследия абсолютно независимо от формы их собственности. «Эта система включает в себя привлечение к административной и гражданско-правовой ответственности, выдачу предписаний о приостановке самовольных работ и устранение их последствий, понуждение выполнить установленные охранным обязательством требования, инициирование возбуждения уголовных дел», – уточняет она.
По словам представителя КГИОП, при этом наказание и изъятие – не панацея. Очередь желающих получить в аренду или собственность памятник с целью его реставрации не стоит. «Основные причины, как нам видится, во-первых, в том, что научная реставрация и приспособление памятника для современного использования – достаточно дорогое удовольствие. Во-вторых, в меняющихся правилах игры и не всегда обоснованных претензиях общественности. В третьих, в многочисленных и длительных процедурах согласования, установленных действующих законодательством» — объясняет Ксения Черепанова.
По словам эксперта, для более активного привлечения к реставрации внебюджетных источников необходим понятный и интересный инвестору механизм предоставления льгот. В настоящее время разрабатывается программа передачи объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, в аренду «за рубль». За основу взят опыт Москвы, где подобный проект реализуется с 2012 года. «У нас программа будет запущена в следующем году, в числе первых объектов, скорее всего, могут быть предложены дом Степанова на улице Константина Заслонова, павильон «Царский вокзал» в Пушкине, постройки усадьбы Орловых-Денисовых в Коломягах, Ушаковские бани «Гигант» в Кировском районе», – подытожила Ксения Черепанова.
